リースバックで住み続ける選択肢

「愛着のある自宅を手放したくない。でも、まとまった資金が必要だ」 「老後の資金を確保したいが、引越しはしたくない」

こうした悩みを抱える方にとって、「リースバック」は有力な選択肢の一つとなります。リースバックは、自宅を売却して現金化しつつ、同時にその家を借りることで、そのまま住み続けることができる仕組みです。

この記事では、リースバックの基本的な仕組みから、メリット、そして利用する上で必ず知っておくべき注意点までを詳しく解説します。

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リースバックとは？ その仕組み

リースバック（Sale and Leaseback）とは、ご自身が所有する不動産（自宅など）をリースバック会社や投資家などの第三者に売却し、売却と同時にその買主との間で賃貸借契約を結ぶ金融取引のことです。

流れは以下のようになります。

1. 査定・契約：リースバック会社に自宅の査定を依頼します。売買価格や、賃貸する場合の家賃（リース料）について合意すれば、売買契約と賃貸借契約を同時に結びます。
2. 売却・入金：物件の所有権が買主（リースバック会社）に移転します。同時に、所有者（あなた）は売却代金を一括で受け取ります。
3. 賃貸開始：あなたは「入居者」として、新しい所有者（大家）に毎月の家賃を支払い、これまで通りその家に住み続けます。

通常の不動産売却では、売却すれば当然その家から退去しなければなりません。しかしリースバックは、「所有権」だけを移転させ、「住む権利（利用権）」は手元に残すという点に最大の特徴があります。

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リースバックの主なメリット

リースバックを活用することで、多くのメリットが生まれます。

1. 引越しをせず、住み慣れた家に住み続けられる

最大のメリットは、生活環境を変えずに済むことです。売却後も同じ家に住み続けられるため、引越しの手間や費用がかかりません。近隣住民との関係、子供の学区、通勤ルートなどを維持できるため、精神的な負担も最小限に抑えられます。

2. まとまった資金をスピーディに調達できる

自宅を売却することで、まとまった現金を一括で手に入れることができます。調達した資金の使い道は原則自由です。

• 老後の生活資金の確保
• 住宅ローンの完済
• 事業の開業資金や運転資金
• 医療費や介護費
• 子供の教育費
• 他の借入金の返済

買主がリースバック会社である場合、一般的な市場での売却（仲介）と比べて、買主を探す時間が不要なため、現金化までのスピードが早い傾向があります。

3. 周囲に売却を知られにくい

リースバックは、不動産会社が「売出中」の看板を立てたり、広告を出したり、不特定多数の人が内覧に訪れたりすることがありません。取引は当事者間（あなたとリースバック会社）で完結するため、近隣住民に自宅を売却したことを知られにくいというプライバシー面の利点があります。

4. 固定資産税などの維持費が不要になる

売却によって所有権が移転するため、毎年かかっていた固定資産税・都市計画税の支払い義務はなくなります。また、マンションの場合は管理費や修繕積立金も、（契約内容によりますが）基本的には新しい所有者が負担します。火災保険料なども同様です。

5. 将来的に「買い戻し」ができる場合がある

契約内容によりますが、多くのリースバックプランには「買戻し特約」が付いています。これは、将来的に資金的な余裕ができた場合、一度売却した自宅を優先的に買い戻すことができる権利です。

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リースバックの注意点とデメリット

メリットが多い反面、リースバックには必ず理解しておくべき重要な注意点（デメリット）が存在します。

1. 売却価格は市場価格より低くなる

リースバックの売却価格は、一般的な市場価格（相場）の7割〜9割程度になることがほとんどです。これは、買主（リースバック会社）が将来の空室リスクや不動産価格の下落リスク、買戻しに応じる機会損失などを考慮するためです。単純に「高く売りたい」というニーズには不向きです。

2. 毎月の家賃が発生する

当然ですが、売却後は「賃貸」になるため、毎月の家賃（リース料）が発生します。この家賃は、売却価格を基準に利回りを計算して設定されることが多く、周辺の賃貸相場よりも高く設定されるケースが少なくありません。 売却で得た資金が底をついた後も、継続して家賃を支払い続けられるか、長期的な収支計画が不可欠です。

3. 賃貸借契約の種類に注意（非常に重要）

リースバックで住み続けられる「期間」は、賃貸借契約の種類によって決まります。

• 普通借家契約： 契約期間が満了しても、借主（あなた）が希望すれば、正当な事由がない限り契約を更新できます。長期的に住み続けることを希望するなら、こちらが望ましいです。
• 定期借家契約： 契約期間が満了すると、契約は確定的に終了します。原則として更新はありません（再契約が可能な場合もありますが、保証はありません）。「3年間だけ住み続けられれば良い」といった場合は問題ありませんが、「終身住みたい」と考えている場合、この契約形態だと将来的に退去を求められるリスクがあります。

契約前に、どちらの契約形態になるのかを必ず確認してください。

4. 買戻し価格は売却価格より高くなる

将来の買戻しを検討している場合、その価格設定にも注意が必要です。買戻し価格は、一般的に売却価格の1.1倍〜1.3倍程度（諸経費や経過期間に応じた上乗せ）に設定されることが多く、売却時よりも高くなります。

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リースバックはどのような人に向いているか

メリットとデメリットを踏まえると、リースバックは以下のような方に適した選択肢と言えます。

• 住宅ローンが残っているが、返済が厳しくなってきた。でも引越しはしたくない。
• 老後資金（2000万円問題など）に不安があり、当面の生活費を確保したい。
• 事業資金が必要だが、金融機関の融資が難しい、あるいは自宅を担保に入れたくない。
• 一時的にまとまったお金が必要だが、数年後には買い戻せる見込みがある。

まとめ

リースバックは、「売却」と「賃貸」を組み合わせることで、「資金調達」と「継続居住」を両立させる柔軟な手段です。

しかし、売却価格や家賃設定、契約形態によっては、長期的に見て不利になる可能性も秘めています。利用を検討する際は、リバースモーゲージ（自宅を担保に融資を受ける）や不動産担保ローンなど、他の資金調達方法とも比較検討することが重要です。

必ず複数のリースバック会社から見積もり（査定）を取り、契約内容、特に「家賃」と「賃貸契約の種類（普通か定期か）」を徹底的に比較・確認した上で、ご自身のライフプランに最適な選択をしてください。